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打造可負擔住宅:來自紐西蘭的嘗試

2013.06.28
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編譯:林子豪

在全球經濟普遍保持低迷的同時,紐西蘭也不例外。紐西蘭的房價一直居高不下,導致越來越多的年輕人買不起房子。根據今年度的國際房價負擔能力報告(Demographia International Housing Affordability Survey),對美國、加拿大、英國、愛爾蘭、澳洲、紐西蘭以及香港七個地區共337個城市進行的房價調查。結果顯示,紐西蘭的房價負擔指數(註一)位居第三,僅低於香港和澳洲。因為高房價,造成紐西蘭有越來越多的「窮忙族」(Working Poor),這些人雖有工作收入,卻只能一直租房,沒有能力存夠自備款購屋。


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約十多年前,在房地產業擁有多年經驗的Brian Donelly就已意識到紐西蘭房市的一個斷層:許多「窮忙族」的收入已超出國宅規定的門檻,但收入又不足以存夠自備款購屋。當時的政府並沒有積極的解決問題,房地產業者也沒有誘因來填補這個斷層,這個許久懸而未決的問題讓Donelly決定在2002年創立紐西蘭住宅基金會(New Zealand Housing Foundation,簡稱NZHF),希望可以結合政府、社區、金融業以及房地產業的力量,提供可負擔的房屋來填補市場斷層。

目前NZHF主要提供三種服務:

  1. NZHF輔助社區中的弱勢團體以及原住民蓋房和買房。俗話說:「給人魚,不如教人捕魚」。NZHF整合一套木工訓練課程,傳授原住民蓋房子所需的技能,學成之後再到偏遠地區替其他原住民服務,提供弱勢族群較可負擔的房屋。同時NZHF也與地方政府合作,轉賣可負擔的房屋給許多老人以及身障人士。
  2. 先租後買計劃(Affordable Rental Programme,註二)
    參與該計劃的租戶,頭五年繳付市值租金給NZHF,五年之後租戶可選擇把之前付的租金退還然後轉換為自備款,再申請貸款買下房屋,之後就不再是付房租而是還貸款了。若房價在五年之中上漲,租戶亦可獲得四分之三的差價來抵銷所需的自備款。
  3. 共有產權計劃(Affordable Equity Programme,註三)
    參與該計劃的客戶,可以透過NZHF購買一棟房屋部分的產權(譬如四分之三),其餘產權仍屬於NZHF。客戶須負責繳交所有與房屋相關的費用(如房地產稅、房屋保險、維修等等)。客戶在未來也可以選擇逐步地買下其餘的產權,或者中止合約把所擁有的部分產權賣出。

以上這些計劃志在協助許多收入較低的窮忙族,使他們步上買房置產的一條路。2009年NZHF從政府、金融業者以及慈善機構籌借到2600萬紐幣(約5.5億新台幣),以「先租後買」與「共有產權」的方式,在奧克蘭西邊的郊區提供70餘棟新房給符合計畫條件的低收入戶,獲得大眾好評。

最初參加此計劃的Smith表示:「共有產權減低了我們的房貸壓力,使我們可以負擔的起。當初聽到這個計劃的時候,我還不敢相信,以為這是什麼新的詐騙手法!」有鑒於當時的成功經驗,近日NZHF更進一步的在其他地區籌備新建300餘棟新房,希望可以吸引更多的支持和資金的投入。

可想而知,NZHF最大的挑戰就是其資金來源。NZHF雖是一個非營利慈善機構,成立之初也確實仰賴政府補助以及捐款,但並不是拿這些資金來降低房價或房租,進而轉贈給低收入戶,而是用來啟動前述的服務,使資金達到良性循環的效果(編按:有如聰明人基金)。Donelly表示,他們正積極地與一些金融業者合作,希望可以建立更穩定的機制來吸引私人投資。Donelly認為產業間的合作是個關鍵,包括政府、社區、慈善機構、金融業以及房地產業。Donelly希望NZHF可以促進他們之間的合作,在未來提供可負擔房屋給更多的紐西蘭人民。

註一:房價負擔指數(Housing Affordability Index),是以房價所得比來比較各個地區的房價負擔,房價所得比的算法為一個地區的房價中位數,除以其家庭年收入中位數。舉例來說,指數若為5,即平均每戶家庭要不吃不喝5年才買得起房子。2012年第三季的房價負擔指數,香港為13.5、澳洲為5.6、紐西蘭為5.3。根據台灣內政部不動產資訊平台2010年第三季的紀錄,台北市為11.1、台中市為6.4、高雄市為6.8。

註二:先租後買計劃(Affordable Rental Programme),又稱Rent-to-own,在英國以及美國更為常見。香港在2010年推出的「置安心資助房屋計劃」也是同類型的資助置業計劃。

註三:共有產權計劃(Affordable Equity Programme),又稱Shared Ownership或Equity Sharing。英國政府也有提供相關的共有產權計劃


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