房子是用來居住、而不是持有的地產:德國「合作住宅」10 大特色盤點Photo Credit: Toa Heftiba on Unsplash

文:楊恭豪(OURs 都市改革組織實習生、政治大學地政學系研究生)
藉由民主參與的過程中,合作住宅(Co-housing)的居民們「共同」規劃與管理,並基於「共享」的價值,建構出符合合作社成員們的需求及社區,在這樣的環境裡彼此分享資源與空間,營造出強烈的社區意識,同時自主管理社區內的公共設施,有助於促進不同族群、世代,乃至於照護的需求之間,創造一個交流或社交的平台,並同時滿足在物質上共享的需求。

一、以合作社模式興建

德國的住宅合作社係以居民作為主體,在加入住宅合作社時,雖然必須繳納一定的費用,大約從幾百到幾千歐元不等,但在退出住宅合作社後會將當初繳納的利息及存款一併返還給予當初申請加入的對象。住宅合作社的脈絡大約可追溯至德國早期因相同職業所組成的工會,藉由共同出資與規劃,以合作社來興建住宅,這與一般我們常常聽到的員工宿舍又係屬不同的概念,相較之下,員工宿舍屬於業者出資興建,並出租或免費提供給自家員工;而合作住宅的模式通常稱為「法團主義」。
其實合作住宅這樣的模式,就有點類似於我們在過去的求學階段中,大部分的學校都會有所謂的合作社,裡頭販售各式各樣的零食與文具用品,學生們可以藉由「入股」的方式,大約 100 元上下為基本額,繳交給學校的合作社,每年年度結算時,甚至會發給禮券等,等到學生畢業後,可以申請再將當初入股的費用予以退還給學生。相同的運作模式,運用在住宅,則是為戰後的德國對於住宅的居住需求有一定的紓緩作用。
(位於柏林的 Bremer Höhe 住宅合作社。來源:Berlin.de

二、不易炒作房價

為符合住宅合作社的內部規範,亦即所有的住宅合作社成員除了要認同合作社的價值外,同時也必須遵守合作社所規定的內部規範,在這樣的前提下要對房價產生影響程度是很低的,且合作住宅提供了許多的居住機會,使得房地的炒作更難介入到市場當中。順帶一提的是,在德國買賣不動產,若在交易的過程中被認定是含有炒作或不當獲利者,是需要負擔刑事責任的,換句話說,德國政府藉由這種與刑事結合房地產買賣的方式,對於遏止房價的不當炒作是具有一定效用的。
「德國人認為,土地與房產不同於一般自由買賣的商品,而是基本人權,依據此一原則制訂出抑制炒作房地產的嚴格稅法,甚至是刑法,以保障居住權。」

三、使用權可以繼承

合作住宅的產權並非由住宅合作社的居民所「分別共有」,而係由住宅合作社所持有,在合作住宅的使用權於非自願性的移轉下,例如:繼承,是可以由其子女繼承,並繼續在合作住宅中居住,但該使用權無法接受轉讓。
簡單的來說就是,使用權在繼承時是可以被移轉的,但若是出於自願性的移轉,則是不行,如果當中的居民欲遷出並另尋覓其他住所,則可以向住宅合作社申請退還原繳納之股金。經營管理的部分則是由合作社監理會負責,向房屋使用者收取便宜的租金後,進行維護管理的工作。

四、政府政策保護與給予補貼

德國政府分別在 1950 年代與 1970 年代分別頒佈了舊法與新法的住宅建設法,目的在於使合作住宅的興建與政策性保護能夠更加完善,真正落實人民在居住上的權益。
同時在土地的供給上,也是由政府以相對較低的價格出租或出讓給住宅合作社,住宅合作社最重要的關鍵在於「土地的取得」,其他包括像是政府提供在財稅上一定的優惠,例如所得稅、財產稅、交易稅等等,以及提供融資優惠,由政府擔任住宅合作社在向銀行貸款時的保證人,不僅增加住宅合作社在融資時的足以通過的條件,也降低了銀行為此所需負擔的倒債風險。

五、另類又特殊的財務模式

以三疊紀基金會(Stiftung Trias)做舉例,其財務模式特殊的點在於他們並不著重於財務回收,而是更加注重財務的永續性,而非以收取利潤為導向,他們認為利潤僅需「合理」即可,並會將所得到的收入再次投入下一個新的計畫,以期待達到「撞球效益」。
同時他們也認為土地是所計畫發展最重要的關鍵,於是他們大量收購土地以作為基金會的資產,並以低廉的出租金額來支持與他們理念相同的合作住宅──環境友善及社區導向的合作住宅,關注人與社群間的互動。
甚至在三疊紀基金會收購這些未來要予以提供給合作社興建合作住宅中,會凍結這些土地的價格長達 99 年,目的即是在於對抗土地消費,因為他們必須保障這些居住在合作住宅內的居民有一個「可負擔的居住(Affordable housing)」。
(Stiftung Trias 對於環境友善的合作住宅模型圖。來源:Stiftung Trias 原作、楊恭豪編譯

六、參與式規劃的開發

一座位於 Spree 河岸的私人開發案 Spreefeld,為建立起緊密的鄰里關係,使得合作住宅內的居民們能夠共同分享彼此的生活與資源,便是採用「參與式規劃」的民主規劃,凡是牽涉到較廣大的議題時,居民之間則必須透過開會來決議,這種方式取而代之的是從傳統「規劃給人們(Planning for People)」的模式,轉變成「與人們一起規劃(Planning with People)」,使得每個人對於居住的空間想像與願景得以被滿足,更加具有適居性。
該社區注重的是社區導向的工作與生活,並透過減少私有部分的面積,以提升公共空間的面積,是一生態設計原則不可少的方法。另外,也許會非常令台灣人感到不可思議的是所有的住戶在入住時,皆須通過甄選面試,並非只要有錢就能入住,這與台灣的情況可說是截然不同的。
(Spreefeld 考量成本及後續進住的需求,保持粗胚以提供多功能使用的彈性。來源:OURs

七、因應住戶的各種不同需求

由政府釋出土地,並透過公開遴選的方式,就如同上述的 Spreefeld 一樣須以面試篩選參與者的 R50,最大的特性便是在於藉由參與討論每個家庭的空間需求及共享空間的型態,以共同集資購地、規劃設計、興建、營運管理的模式來建構出符合居住戶的需求,且提案構想可獲得政府所釋出的土地。
(為因應不同的住戶需求,每層樓每個住戶的配置皆不一致。來源:DIVISARE

八、結合社會福利

透過合作住宅(Co-Housing)與安寧病房的結合,以低廉的租金讓需要接受照護的居住者能獲得服務,大多居住在地面層,並以重症、安寧病患、慢性疾病患者等為主,如:Südwestsonne,由非營利組織的志工進行照護,故大部分的經費會花在照顧病患,有助於補足現有社會福利制度架構下的不足,若以台灣目前正在推行的「長照2.0」與照護社區化的走向,其類似於這種 Südwestsonne 的模式不妨可做為台灣借鏡的一部份。
(合作住宅與安寧病房結合的 Südwestsonne 的建築外觀。來源:OURs

九、自主管理、營運

因合作住宅的興建大多與住戶所秉信的共同理念、價值有關,所以他們也自然對於如何去營造社區的環境與居民的凝聚力有一定的要求,所以透過他們在社區內自主管理、營運,組織一個社區內部的可能像是協會等管理組織,來共同維持社區內的居住品質,大至公共區域的設置,小至要在街道種什麼樣的植物,透過這種方式不僅減少了因委外物業經營所需付出的固定金錢成本外,也同時提升了社區意識的凝聚力,這與在台灣的模式是相反的,我們比較傾向交由專業的物業管理公司來統籌所有的住宅環境,卻往往忽略了鄰里之間彼此的關係,更拉開了彼此之間相互關心的那種距離感。

十、永續經營與發展

Ufa-Fabrik 是一座位在東德的老舊片場,早期是作為希特勒用來宣傳政令的場所之一,在荒廢了多年後由多名藝術家占領後開始進行創作,同時也與當地社區居民互動良好,最後使在地居民共同聯署協助購得該片廠,但土地所有權仍歸屬於當地政府,在 Ufa-Fabrik 有一整套的生態循環系統,包括汙水再利用系統、太陽能板等能源再生的設施,使得當地的資源能夠共享、永續、再利用,追求合作共生、環境永續、獨立自主、公平正義等原則,不僅拓展了原有的文化活動外,更發展了各項生態、社會、經濟實驗等。
New York Real Estate 媒體曾對於合作住宅有這樣的一個描述:「One that speaks to people who want to own an apartment but not feel shut off by it, lost in an impersonal city.」意思便是說讓人能夠在一個居住空間內不會感受到是被隔離的,而使人迷失在這座陌生的城市。
在全世界一個房價伺機起漲的年代裡,德國人藉由政策的引導以及對民眾的教育,告訴大家房子應該是要拿來居住的,而非用來投機的,因為這樣才能使居住權的公平正義落實在每位對居住有迫切需求的人身上,從他人剝奪對居住的權益而使人辛苦的是不應該的,而透過「合作住宅」的模式來減緩德國從二戰過後對於居住的需求,乃至現今追求對環境永續利用及人與人之間的交流互動,和人與生態環境間的和諧共處,在社區內彼此資源共享,凝聚彼此對於社區的意識,進而推廣到社會,扶助社會上較為弱勢的群體。
無論是具有民主參與是規劃的 Spreefeld 或是照護人生最後一哩路的 Südwestsonne,皆凸顯出德國人在「居住」這環的注重,重視的是其內涵,而非僅是追求一個擁有的「所有權」,付出了自己一輩子的時間與金錢,是值得身處在高房價環境台灣的我們去檢討的。
本文獲 OURs 都市改革組織授權轉載,原文標題:10個重點瞭解德國合作住宅──公平、民主與永續
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