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房仲投入社區營造、物管帶動老屋新生——建築業者不只求獲利,還可兼顧社會責任

2019.11.25
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文:B 型企業協會

老屋新生 創造 3 千人就業的房產公司

當談到如何解決全球性問題時,大多數人都不會認為一家房地產公司能有什麼貢獻,但這家所推出的案子卻從一開始就把房地產當作是經濟發展與復興城市的好工具,幫助許多中小企業增長並社區發展。

「我們需要遠離只強調個人主義的經濟體,並要理解這對企業的長遠發展是行不通的。大樓是要住人助人的,不是蓋起來養蚊子的!」娜塔莉·沃蘭德(Natalie Voland)大聲疾呼。 她是加拿大 B 型企業「你從哪裡來」(GI Quo Vadis)房產公司的 CEO,從建築師的父親接手家族事業,至今管理共 150 萬平方英尺(約 4 萬坪)分佈在蒙特婁(Montréal)城的各種「老舊」建築物中;服務 500 家中小企業的承租客戶,更創造 3 千個就業機會。

 

以建於 1919 年,面積超過千坪(36 萬 7 千平方英尺)的「中國運河複合設施商業區」(Lachine Canal Complex)為例,位於著名的中國運河旁,靠近知名的水岸市場(Atwater Market),以前是席夢思(Simmons)的床墊工廠。

在 1993 年被「你從哪裡來」收購時幾乎呈現一個完全被廢棄的狀態,但沃蘭德不是拆除它們,而是改建了 250 個老舊殘破的商業樓,建立藝術家群聚的社區,鼓勵彼此的藝術交流和協同工作,更建置了活動中心、健身房和兒童日托中心等滿足當時的許多企業客戶,而當時新創企業已在此處找到了滿足其需求的高品質、且價格合理的工作空間,使得他們得以發展,種種舉措使得此商業區成為蒙特婁首批老屋新生的成功案例。

如今,此複合設施商業區是最受歡迎和開放的商區之一。 證明了「你從哪裡來」將房地產當作包容性社區及城市復興的工具的這個想法是可行的。20 多年來,老屋重生了,對社區的社會影響力更持續擴散,持續透過許多跨界的整全房產計畫證明,在獲利與尊重社區和環境從來都只是一件事。

利他房屋仲介 讓每一次服務超越買賣

再來看美國這家「起居室」(Living Room Realty)房仲經紀人公司創立於 2009 年 ,7 間分別散佈於奧勒岡州與加拿大溫哥華辦公室並擁有 120 個員工,他們的秘訣是向社區開大門,並將年度獲利的 5% 透入社區工作,直接讓每一筆仲介服務費都滿滿有社區關懷。

與專門服務 3 千多名受虐女性、孩童的庇護所 Rose Haven 一起,每年提供兩萬多餐食物及 5 千多個衛生用品包,也幫忙服務對象處理租房及找工作等。也和非營利組織 Urban Gleaners 拯救可食用還新鮮的剩餘食物,每個月收集近兩萬公斤的食物給那些需要的家庭和挨餓的孩童,也降低掩埋銷毀這些食物的金錢與能源。支持 Oregon Wild 致力於保護和恢復野外,野生動植物和水域;也贊助當地致力於用藝術來治療的藝術中心。

據《BetaBrokers》報導,「起居室」的創辦人說他們不止是靠捐贈與周圍的社區,把內部的機制設計讓每一個房仲知道他們每一筆交易的獲利是與哪一個社區的機構合作,並持續更新他們的捐贈是被使用在哪些需要的對象及特殊工作上,讓房仲更與他們所在社區連結更接地,服務起來也更有意義及使命。

更甚,還把房仲當作是散播社區好故事的媒介,他們會親自寫部落格,透過透明且直白的描述,讓這些成交超越成交,而是買賣雙方的下一階段的新生活;也清楚地讓社區的潛在客戶瞭解他們的房仲,如介紹經紀人的背景,成交紀錄及為什麼他們會被錄用、客戶對他們的想法及見證,及他們對社區的貢獻及影響力。

他們寫出每個成交背後的故事,如女兒寫信感謝母親選擇搬來女兒所居住的社區,再次成為女兒與新生兒的支柱;創新的接地作法,讓他們的工作超越是買賣中間的價格,更在每一次的成交中看到客戶及社區的真正價值。

那台灣如何能參考?據《報導者》新混居時代──社會住宅的共融挑戰一文,截至今年 6 月底,社會住宅占全國住宅總量的 0.121%;其中推動最積極的台北市,也僅佔全市住宅存量的 0.803%。高品質的居住空間除了造福少數的幸運兒,到底對於整體住宅問題的改善能有多大助益?

另,據《自由時報》,房產業者指出「只租不售」的社會住宅,「興建」並非最大的問題,「後續管理」才是重點。

綜合以上,台灣或許要真正達到讓「安居」及「樂業」還需多方看到問題的核心,社會住宅政策在土地昂貴的城市不是萬用仙丹,政府要能有制訂長遠眼光,且有與時俱進的執行政策,能讓民間的建築營造機構在獲利與社會責任找到平衡點,而在老屋新生及房仲經理人的作法上,則可參考各項創新的作法,再次找回人的溫度,一起來經營安居樂業的好社區。

全文轉載自 B 型企業協會,原文標題:老屋新生、利他房仲讓安居樂業變簡單了 (下)

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打造可負擔的住宅:紐約 B 型企業「有家」為經濟弱勢建構安居的家

2019.11.22
合作轉載

文:B 型企業協會

「以房接房、以地接地,以致不留餘地」是 2500 年前紀載在舊約聖經中以賽亞先知責備當時富人貪心的程度,也不遑多讓地今日反映在全球的貧富差距問題上,最直接動搖的是安居的基本人權被以追求經濟發展繁榮都市之名忽略了。當一棟棟的高樓興起時,卻也付出了相當高的社會成本。

但也有企業瞭解「居者有其屋,指的不是擁有權,而是居住權」,在追求讓人安居的目標下獲利的同時,發揮商業影響力解決社會問題。

從可負擔住宅、老舊市區大樓招商引進值得保留的文化產業並促進地區經濟活絡、利他房仲將服務費用的獲利支持社區發展,這些發揮社會影響力的企業能在房產營造產業獲利,只因他們說若沒有活絡的社區,也沒有生意可做。

建案不是社區,而是一群有溫度人們的相遇

台灣目前有許多建設公司為住戶舉辦品酒會、藝術節或花藝活動來營造社區,為要做好客戶服務吸引回購率,因為他們所服務的住戶大多是篤信有房斯有財的買家。但位於美國紐約州羅徹斯特城的這家 B 型企業「有家」(Home Leasing LLC)所服務的卻是資深長輩及中低收入家庭。

「有家」目前是年營業額 4 千萬美元(約 12 億新台幣)的家族企業,  由 Nelson Leenhouts 和 Norman Leenhouts 兩兄弟於 1967 年創立,並以 Home Properties, Inc. 成功於 1994 年紐約交易所上市, 專注在房地產開發、建設及物業管理服務產業,旗下擁有並經營、收購、開發和修復公寓社區相關物業 。

2006 年 Nelson Leenhouts 的家族另創建了「有家」(Home Leasing LLC),專營可負擔住屋政策下的資深住民及集合式住宅(Multifamily Housing)建案及物業管理,從古蹟的修復到全新建築案都涵蓋。

如果你在「有家」工作,他們不太喜歡提到公寓大樓(Apartments)這個詞,他們視經手的建案為一完整的社區(Communities),並對改善居民的生活來重新定義物業管理的行動相當自豪,團隊以富有同理心來幫助居民通過多種不同的資助計劃獲得融資援助,包括低收入住房稅收抵免(Low-Income Housing Tax Credit, LIHTC)及美國住房與城市發展部(Housing and Urban Development Department, HUD)的計劃。

倡導「可負擔住屋」(Affordable Housing)政策是美國住房與城市發展部的主要工作,提供金融租稅優惠給民間開發商,並規定開發商興建的住宅中必須要有兩成是可負擔住屋,而其所規劃的住宅品質必須與一般市面上的建案沒有差異,且周邊公共設施必須完善。

「有家」建案交屋後對社區的經營不會結束,物業管理團隊會持續幫助居民與各樣社區服務和組織(本地銀行和 YMCA 等)保持聯繫。

「有家」營造總監布萊恩·貝萊爾(Brian Bellaire)進一步說:「 我們不僅是為了賺錢而建造房子,我們在這裡是因那些無法負擔優質住房的人也有安居的權利。」

因此「有家」與市政府和社區的住房組織共同成立了一個非營利組織「好社區」(Connected Communities),引進目的(Purpose)社區經營模式,包括混和收入住屋(Mixed Income Housing)、建立學校(Cradle-To-Career Education)、健康的飲食(Community Health & Wellness)及就業技能培訓和就業機會(Workforce & Economic Development)以預防犯罪計劃在內等的服務。

他更補充:「這不是一連串為了要讓人相信我們有可負擔住房的配套措施, 而是我們真正相信,當將社區、學校、企業等夥伴團結在一起時,改變就可能發生。」以「好社區」發佈的社區學校成效為例,畢業率(Graduation rate)是該州用來衡量其公立中學績效的最重要指標之一,但往往不到 50%。而在社區中的東區高中卻在各方夥伴的「一個也不落下」(All in, all the time)整合計畫導入後,從 2015 年前只有 20%,卻從 2015 年 33.3% 開始成長,到 2018 年達 61.1%,攀升了 27.8%。

以「有家」在紐約州羅徹斯特市興建 4 千坪(139,000 平方英尺)佔地的 72 戶住宅建案為例,是市政府為復興其市中心(Downtown)居住環境的 3 期集合式住宅˙規劃案。夏洛特廣場(Charlotte Square)第一期是市場價格的住宅,第三期是 50 戶混和收入住宅(Mixed Income Housing)預計 2021 年完成,但各期之間設施建材規劃都不會有差別。

看完工的第一期就可瞭解第三期的狀況,這或許是超越你所能想像的可負擔住屋。這座 4 層樓的建築在其最低層包括一個鋼製結構的停車庫,上方還有 3 層木結構建築,也包括一個超大壁爐的社區露台,工業尺寸的烤架和一台大螢幕電視及健身中心,更有開放式廚房和社區休閒娛樂室及隔音屋頂。

建築設計符合美國綠建築 LEED 銀級規範,包括景觀區、室外空間、節水及節能燈具和安全的自行車存放處,配備高效窗戶和能源之星(EnergyStar)認證暖爐、暖氣和空調系統、屋頂還安裝太陽能電池板供應用戶再生能源。

「有家」持續地服務那些需要居住的人們,未來的計畫有包括與健康機構共同設計為愛滋病帶原者及 55 歲以上需要協助進行一項或多項日常工具性活動的人提供護理,醫療保健及全面的社會支持服務。更為資深長輩們興建記憶護理單元毗鄰獨立生活區,讓他們生活在穩定支持的環境中並能獲得妥善的社會資源及服務。

全文轉載自 B 型企業協會,原文標題:「有家」的可負擔住宅讓安居變簡單了 (上)

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