打造可負擔的住宅:紐約 B 型企業「有家」為經濟弱勢建構安居的家Photo Credit: SWRB
文:B 型企業協會
「以房接房、以地接地,以致不留餘地」是 2500 年前紀載在舊約聖經中以賽亞先知責備當時富人貪心的程度,也不遑多讓地今日反映在全球的貧富差距問題上,最直接動搖的是安居的基本人權被以追求經濟發展繁榮都市之名忽略了。當一棟棟的高樓興起時,卻也付出了相當高的社會成本。
但也有企業瞭解「居者有其屋,指的不是擁有權,而是居住權」,在追求讓人安居的目標下獲利的同時,發揮商業影響力解決社會問題。
從可負擔住宅、老舊市區大樓招商引進值得保留的文化產業並促進地區經濟活絡、利他房仲將服務費用的獲利支持社區發展,這些發揮社會影響力的企業能在房產營造產業獲利,只因他們說若沒有活絡的社區,也沒有生意可做。

建案不是社區,而是一群有溫度人們的相遇

台灣目前有許多建設公司為住戶舉辦品酒會、藝術節或花藝活動來營造社區,為要做好客戶服務吸引回購率,因為他們所服務的住戶大多是篤信有房斯有財的買家。但位於美國紐約州羅徹斯特城的這家 B 型企業「有家」(Home Leasing LLC)所服務的卻是資深長輩及中低收入家庭。
「有家」目前是年營業額 4 千萬美元(約 12 億新台幣)的家族企業,  由 Nelson Leenhouts 和 Norman Leenhouts 兩兄弟於 1967 年創立,並以 Home Properties, Inc. 成功於 1994 年紐約交易所上市, 專注在房地產開發、建設及物業管理服務產業,旗下擁有並經營、收購、開發和修復公寓社區相關物業 。
2006 年 Nelson Leenhouts 的家族另創建了「有家」(Home Leasing LLC),專營可負擔住屋政策下的資深住民及集合式住宅(Multifamily Housing)建案及物業管理,從古蹟的修復到全新建築案都涵蓋。
(「有家」專營可負擔住屋政策下的資深住民及集合式住宅(Multifamily Housing)建案及物業管理,從古蹟的修復到全新建築案都涵蓋。來源:Home Leasing
如果你在「有家」工作,他們不太喜歡提到公寓大樓(Apartments)這個詞,他們視經手的建案為一完整的社區(Communities),並對改善居民的生活來重新定義物業管理的行動相當自豪,團隊以富有同理心來幫助居民通過多種不同的資助計劃獲得融資援助,包括低收入住房稅收抵免(Low-Income Housing Tax Credit, LIHTC)及美國住房與城市發展部(Housing and Urban Development Department, HUD)的計劃。
倡導「可負擔住屋」(Affordable Housing)政策是美國住房與城市發展部的主要工作,提供金融租稅優惠給民間開發商,並規定開發商興建的住宅中必須要有兩成是可負擔住屋,而其所規劃的住宅品質必須與一般市面上的建案沒有差異,且周邊公共設施必須完善。
「有家」建案交屋後對社區的經營不會結束,物業管理團隊會持續幫助居民與各樣社區服務和組織(本地銀行和 YMCA 等)保持聯繫。
「有家」營造總監布萊恩·貝萊爾(Brian Bellaire)進一步說:「 我們不僅是為了賺錢而建造房子,我們在這裡是因那些無法負擔優質住房的人也有安居的權利。」
因此「有家」與市政府和社區的住房組織共同成立了一個非營利組織「好社區」(Connected Communities),引進目的(Purpose)社區經營模式,包括混和收入住屋(Mixed Income Housing)、建立學校(Cradle-To-Career Education)、健康的飲食(Community Health & Wellness)及就業技能培訓和就業機會(Workforce & Economic Development)以預防犯罪計劃在內等的服務。
他更補充:「這不是一連串為了要讓人相信我們有可負擔住房的配套措施, 而是我們真正相信,當將社區、學校、企業等夥伴團結在一起時,改變就可能發生。」以「好社區」發佈的社區學校成效為例,畢業率(Graduation rate)是該州用來衡量其公立中學績效的最重要指標之一,但往往不到 50%。而在社區中的東區高中卻在各方夥伴的「一個也不落下」(All in, all the time)整合計畫導入後,從 2015 年前只有 20%,卻從 2015 年 33.3% 開始成長,到 2018 年達 61.1%,攀升了 27.8%。
(「有家」在紐約州羅徹斯特興建 4 千坪的夏洛特廣場(Charloett Square)第一期集合式住宅。來源:SWRB
以「有家」在紐約州羅徹斯特市興建 4 千坪(139,000 平方英尺)佔地的 72 戶住宅建案為例,是市政府為復興其市中心(Downtown)居住環境的 3 期集合式住宅˙規劃案。夏洛特廣場(Charlotte Square)第一期是市場價格的住宅,第三期是 50 戶混和收入住宅(Mixed Income Housing)預計 2021 年完成,但各期之間設施建材規劃都不會有差別。
看完工的第一期就可瞭解第三期的狀況,這或許是超越你所能想像的可負擔住屋。這座 4 層樓的建築在其最低層包括一個鋼製結構的停車庫,上方還有 3 層木結構建築,也包括一個超大壁爐的社區露台,工業尺寸的烤架和一台大螢幕電視及健身中心,更有開放式廚房和社區休閒娛樂室及隔音屋頂。
建築設計符合美國綠建築 LEED 銀級規範,包括景觀區、室外空間、節水及節能燈具和安全的自行車存放處,配備高效窗戶和能源之星(EnergyStar)認證暖爐、暖氣和空調系統、屋頂還安裝太陽能電池板供應用戶再生能源。
「有家」持續地服務那些需要居住的人們,未來的計畫有包括與健康機構共同設計為愛滋病帶原者及 55 歲以上需要協助進行一項或多項日常工具性活動的人提供護理,醫療保健及全面的社會支持服務。更為資深長輩們興建記憶護理單元毗鄰獨立生活區,讓他們生活在穩定支持的環境中並能獲得妥善的社會資源及服務。
全文轉載自 B 型企業協會,原文標題:「有家」的可負擔住宅讓安居變簡單了 (上)
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參考資料

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  • B 型企業:重新定義好企業

    B 型企業:重新定義好企業

    B 型企業是美國 B 型實驗室(B Lab)所發起的國際「好」企業認證,目的在於運用企業的力量,解決社會和環境的問題。其針對企業內部的公司治理員工照顧環境友善社區照顧客戶影響力等 5 面向,做全面的檢視,將理念與文化等概念,轉化為具體、可評量的標準。目前全球共有超過 5 千家 B 型企業,分別來自 70 多個國家、150 個行業。
    網站:blab.tw/ 粉絲專頁:www.facebook.com/blabtaiwan/
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