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打造可負擔的住宅:紐約 B 型企業「有家」為經濟弱勢建構安居的家

2019.11.22
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文:B 型企業協會

「以房接房、以地接地,以致不留餘地」是 2500 年前紀載在舊約聖經中以賽亞先知責備當時富人貪心的程度,也不遑多讓地今日反映在全球的貧富差距問題上,最直接動搖的是安居的基本人權被以追求經濟發展繁榮都市之名忽略了。當一棟棟的高樓興起時,卻也付出了相當高的社會成本。

但也有企業瞭解「居者有其屋,指的不是擁有權,而是居住權」,在追求讓人安居的目標下獲利的同時,發揮商業影響力解決社會問題。

從可負擔住宅、老舊市區大樓招商引進值得保留的文化產業並促進地區經濟活絡、利他房仲將服務費用的獲利支持社區發展,這些發揮社會影響力的企業能在房產營造產業獲利,只因他們說若沒有活絡的社區,也沒有生意可做。

建案不是社區,而是一群有溫度人們的相遇

台灣目前有許多建設公司為住戶舉辦品酒會、藝術節或花藝活動來營造社區,為要做好客戶服務吸引回購率,因為他們所服務的住戶大多是篤信有房斯有財的買家。但位於美國紐約州羅徹斯特城的這家 B 型企業「有家」(Home Leasing LLC)所服務的卻是資深長輩及中低收入家庭。

「有家」目前是年營業額 4 千萬美元(約 12 億新台幣)的家族企業,  由 Nelson Leenhouts 和 Norman Leenhouts 兩兄弟於 1967 年創立,並以 Home Properties, Inc. 成功於 1994 年紐約交易所上市, 專注在房地產開發、建設及物業管理服務產業,旗下擁有並經營、收購、開發和修復公寓社區相關物業 。

2006 年 Nelson Leenhouts 的家族另創建了「有家」(Home Leasing LLC),專營可負擔住屋政策下的資深住民及集合式住宅(Multifamily Housing)建案及物業管理,從古蹟的修復到全新建築案都涵蓋。

如果你在「有家」工作,他們不太喜歡提到公寓大樓(Apartments)這個詞,他們視經手的建案為一完整的社區(Communities),並對改善居民的生活來重新定義物業管理的行動相當自豪,團隊以富有同理心來幫助居民通過多種不同的資助計劃獲得融資援助,包括低收入住房稅收抵免(Low-Income Housing Tax Credit, LIHTC)及美國住房與城市發展部(Housing and Urban Development Department, HUD)的計劃。

倡導「可負擔住屋」(Affordable Housing)政策是美國住房與城市發展部的主要工作,提供金融租稅優惠給民間開發商,並規定開發商興建的住宅中必須要有兩成是可負擔住屋,而其所規劃的住宅品質必須與一般市面上的建案沒有差異,且周邊公共設施必須完善。

「有家」建案交屋後對社區的經營不會結束,物業管理團隊會持續幫助居民與各樣社區服務和組織(本地銀行和 YMCA 等)保持聯繫。

「有家」營造總監布萊恩·貝萊爾(Brian Bellaire)進一步說:「 我們不僅是為了賺錢而建造房子,我們在這裡是因那些無法負擔優質住房的人也有安居的權利。」

因此「有家」與市政府和社區的住房組織共同成立了一個非營利組織「好社區」(Connected Communities),引進目的(Purpose)社區經營模式,包括混和收入住屋(Mixed Income Housing)、建立學校(Cradle-To-Career Education)、健康的飲食(Community Health & Wellness)及就業技能培訓和就業機會(Workforce & Economic Development)以預防犯罪計劃在內等的服務。

他更補充:「這不是一連串為了要讓人相信我們有可負擔住房的配套措施, 而是我們真正相信,當將社區、學校、企業等夥伴團結在一起時,改變就可能發生。」以「好社區」發佈的社區學校成效為例,畢業率(Graduation rate)是該州用來衡量其公立中學績效的最重要指標之一,但往往不到 50%。而在社區中的東區高中卻在各方夥伴的「一個也不落下」(All in, all the time)整合計畫導入後,從 2015 年前只有 20%,卻從 2015 年 33.3% 開始成長,到 2018 年達 61.1%,攀升了 27.8%。

以「有家」在紐約州羅徹斯特市興建 4 千坪(139,000 平方英尺)佔地的 72 戶住宅建案為例,是市政府為復興其市中心(Downtown)居住環境的 3 期集合式住宅˙規劃案。夏洛特廣場(Charlotte Square)第一期是市場價格的住宅,第三期是 50 戶混和收入住宅(Mixed Income Housing)預計 2021 年完成,但各期之間設施建材規劃都不會有差別。

看完工的第一期就可瞭解第三期的狀況,這或許是超越你所能想像的可負擔住屋。這座 4 層樓的建築在其最低層包括一個鋼製結構的停車庫,上方還有 3 層木結構建築,也包括一個超大壁爐的社區露台,工業尺寸的烤架和一台大螢幕電視及健身中心,更有開放式廚房和社區休閒娛樂室及隔音屋頂。

建築設計符合美國綠建築 LEED 銀級規範,包括景觀區、室外空間、節水及節能燈具和安全的自行車存放處,配備高效窗戶和能源之星(EnergyStar)認證暖爐、暖氣和空調系統、屋頂還安裝太陽能電池板供應用戶再生能源。

「有家」持續地服務那些需要居住的人們,未來的計畫有包括與健康機構共同設計為愛滋病帶原者及 55 歲以上需要協助進行一項或多項日常工具性活動的人提供護理,醫療保健及全面的社會支持服務。更為資深長輩們興建記憶護理單元毗鄰獨立生活區,讓他們生活在穩定支持的環境中並能獲得妥善的社會資源及服務。

全文轉載自 B 型企業協會,原文標題:「有家」的可負擔住宅讓安居變簡單了 (上)

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參考資料

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在家走完人生最後一哩路——醫生娘創辦「卡桑之家」,使末期病患自在終老

2019.11.22
合作轉載

文:李宜芸/口譯:五十嵐祐紀子

提到 Hospice 安寧,應該多數人所想到的都是將死之人會去的病房/空間,即使裝潢得再溫馨、提供的服務再舒適,但那終究不是家。

在 20 年前的九州宮崎縣,一位醫師娘看到了社區中許多因為種種因素而無法回家的末期病人,在機構、醫院來回,因此她決定在社區找一間房子,取名「卡桑之家」(媽媽的家),讓這群末期病人有家可回。起初她承租下宮崎縣曾師町的一處民宅,連同民宅的阿公一起照顧,接納有各式各樣疾病的病人「回家」,包括癌症、失智症、ALS 漸凍症的病人,與疾病共處,一起生活到最後。

善終,讓病人與家屬回到生活

這個模式翻轉了過去倚賴醫療的臨終,創造了新的社區家庭善終關懷模式,市原女士稱之 Home Hospice,一處可以讓因為各種因素,可能是獨居、可能是家人無法照顧的病人回的家。

在醫療發達的日本,人們很習慣身體哪裡不舒服就往醫院跑,期待醫院可以解決身體的疾病。然而隨著身體衰老、功能出現問題,許多慢性疾病無法治癒,但追求延長壽命的醫療模式,反而增添病人痛苦。

「在這個人生重要的階段,我們要回到家人與生活的角色。」市原美穗女士說,所謂的 Home 並非單純一幢房子,而是包括家庭、家人、社區、故鄉;而 Hospice 與 Hospitality(意指好客,或市原女士所稱的「款待」),為同源字,「Hospice 是一種款待。」市原女士認為,讓有疾病/障礙的人們在習慣的環境生活到最後,邀請病人原有的醫療團隊進來照顧,讓病人、家屬、社區學習接納死亡,讓病人直到最後一刻都還是像他自己 — — 是 Home Hospice 重要的核心理念。

市原女士所承租並經營的 3 間卡桑之家,都是社區既有的民宅,屋主也是社區內大家熟悉的居民。即使屋主過世後,門牌上也留著原屋主的姓名門牌,因為這幢房子、屋主都是社區記憶的一部份。

卡桑之家刻意保留原屋主的設計、傢俱、器皿,頂多做一些無障礙的裝修。目的是讓生活在同時代的居民,使用著熟悉的器具、傢俱,住在通風好、採光佳、有庭院的環境中,自然而然地用空間的力量,讓身心歸屬、穩定。

沒有呼叫鈴的共生宿舍

一間卡桑之家最多只有 5 至 6 位居民一起生活,居民可能有癌症、失智症、可能身上有各種管路,大家彼此沒有血緣關係,但像朋友般一起生活著,建立類家人的關係。一進到屋子中,可以聞到味增湯的香味、料理切菜的聲音。市原女士稱之為「共生(tomogurashi,有雙重意涵:共同生活或與朋友一起生活)」,有點像是付照顧的宿舍,大家住在宿舍裡,有 24 小時的工作人員可以協助生活的大小事,也有醫療團隊定期在宅訪視。

「但我們沒有呼叫鈴,」市原女士強調,與動輒數十、數百人的機構與醫院不同,因為在共生之家中,工作人員與居民彼此緊密生活在一起,工作人員或居民一感覺到不對勁,大家就會去幫忙。「因為彼此關心,才會感覺到不對勁;因為是家人,所以會注意到彼此發出的小小訊號。

市原女士認為共生之家並非「Doing」,如同醫療院所或者長照機構做治療、提供照顧服務的地方;她認為,在共生之家應該是 Being,居民存在、居住在家中,是一個可以身心全然休息、療癒的居所。
在醫院,病人活得愈來愈像病人,然而在共生之家,病人可以活出自己、恢復活下去的意願。

卡桑之家是日本體制外,不是機構、不是醫院的服務模式,結合醫療與長照的服務,居民需要時,服務就會進入卡桑之家。那麼卡桑之家提供的是什麼?「是生活,代替家人提供的各式各樣生活的服務,支援生活是核心的照顧能力,如何起床、換衣服、與人互動、排泄、睡覺,這些理所當然的事情是照顧服務員最專業的能力。」這些照顧服務員,能回應居民的生活需求,也因為熟悉病患而能隨時掌握身體的異常,發掘問題,緊密地與醫療團隊聯繫。

在卡桑之家,工作的模式也與一般機構不同,每日的日常並非由工作人員如命令般告知:「今天要洗澡。」而是每日與居民取得共識:「今天要洗澡嗎?」把決定權交還給居民。

曾有一位阿公每天半夜睡不著覺,走到房門外,值班的照顧服務員詢問阿公需要些什麼?阿公說:「肚子餓了啊,有沒有什麼可以吃?」照顧服務員想了想,從冰箱拿出了布丁,「現在只有這個。」阿公看了很開心,拿了布丁開始吃了起來。在卡桑之家就像在家中,一喊餓,媽媽就可以隨時變出讓家人填飽肚子的食物。

找回臨終文化,陪伴支援家屬走過

根據卡桑之家統計,有 8 成居民最後在卡桑之家臨終,有部分人最後選擇回到自己的家中,卡桑之家就會把整個團隊帶到居民的家中陪伴到最後。

卡桑之家提供的服務其實不全然只是臨終的生活照顧、或者提供一個家的所在。更重要的,是希望陪伴家屬走過臨終這哩路,重新建構已消失已久的臨終文化。

市原女士提到,許多人最後一哩路在醫院度過,病人身旁放著各種儀器,上頭有各種血壓、心跳、血氧等數字,「在醫院的環境下,家人關注的是螢幕上的數字,而非病人所走過的人生。」失去臨終文化的現代人,不知如何陪伴長輩,面對長輩身體的變化又慌又害怕。

其實臨終不一定需要數據,而是應該關注病人本身,醫療則是不干擾並支援病人生活。小小的卡桑之家,任一個長輩進入臨終期都瞞不了,居民們與病人家屬圍繞在長輩身旁,一起關心著長輩。

人在臨終期間,最後消失的是聽覺,卡桑之家的工作人員會帶著家屬摸摸長輩的手、說說感謝的話。大家圍在病人身旁說說笑笑、一起拍照,透過這樣的道別過程,把這個家族的故事與生命繼續傳承、交棒給下一代,讓年輕一代認識死亡、學習如何活下去。

至今沒有拒絕過任何一位病人的卡桑之家,20 年來照顧了 108 位病人,也參與了 108位病人的家庭與人生。市原得出了一個心得,臨終不是只有病人死亡或是呼吸心跳停止,對家屬來說,是所經歷的一切,「生命不會消失,生命會連結的,我認為臨終照顧是把生命的棒子交給下一代。臨終照顧不只有醫療,而是很重要的生活文化。」

全文轉載自好家宅共生文化教育基金會,原文標題:社區式的家庭善終關懷 卡桑之家重建臨終文化 陪伴社區居民走完人生最後一哩路

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