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環保新屋自己造,房貸還能用儲蓄抵:墨西哥社企讓都市的貧窮者自立

2017.09.11
合作轉載

文:林雪瑩

墨西哥在 21 世紀急速城市化,78% 的人口搬到城市居住,為房屋供應帶來沉重壓力。國家沒有足夠的可負擔房屋讓國民居住,有 2600 萬的墨西哥人住在非正式房屋。貧窮家庭沒有足夠抵壓品去取得房屋貸款,造成惡性循環。房屋是穩定家庭的重要元素,居住環境對於家庭成員的健康、教育以至社會流動等各個層面都有重大影響。

多數買不起房的人選擇自建房子。

墨西哥流行自建房屋,佔了整個房屋市場的 58%。低收入家庭花在興建或改善房屋的開支是家庭收入的 1/3。這些家庭得不到足夠的財務和專業支援,往往要付出高昂的價錢來購買低質素的房屋物料。

協助居民自建房屋

法蘭西斯高(Francesco Piazzesi)的爸爸做建築生意,他也跟隨父親入行,而且從小已經對為貧窮家庭尋找房屋問題的解決方案特別感到興趣。早在 1985 年,他已經研發了製造環保磚的機器。90 年代,他創辦了一間財務中介,讓自建房屋者和環保磚製造者也能得到應有的工資。2006 年,他寫有關可持續房屋微型貸款的博士論文並拿到獎
項。

法蘭西斯高看準了墨西哥這個自建房屋的龐大經濟市場,決心為墨西哥人帶來價格便宜但高質素的房屋,於是正式成立了「Échale a tu casa!」,意思是 「Give your house a go!」,透過建造、貸款、和社區三個層面,為低收入家庭提供一個能夠自置安全、可負擔和環保的居所。

法蘭西斯高(左)的社會行動獲獎,備受肯定。

Echale 是一間牟利的社會企業,也是一間 B 型企業。它的營運模式主要包括三部分。第一部分是自建房屋支援計劃:Echale 建屋的主要原料是一種名為 Adoblocks 的環保磚頭,那是用泥土和其他自然物料造成的壓縮磚頭,既穩固又輕型,而且有隔熱作用。製作磚頭的過程簡單,就連小朋友也可參與造磚的過程。

參加計劃的家庭只要能證明自己擁有土地權,機構便會出租製造泥磚的機器和物料,建房子的藍圖,指引和專業技術團隊,包括工程師、建築師、建築工人等。專業團隊也會訓練居民去興建房屋,最後由註冊建築師來監察。

簡化貸款程序 鼓勵儲蓄

第二部分是貸款:興建和維修一間房子的平均成本分別是 1 萬美元和 3 千美元,這對於一般低收入家庭來說是難以負擔的。一般來說,房屋買家會到地區的金融機構申請房屋貸款,但這些機構除了收取很高的佣金和手續費外,也會收取高於 50% 的利息。

墨西哥政府容許一種新的,讓顧客能從家庭儲蓄賬戶得到高利息, 並能以儲蓄賬戶來做貸款的抵押。他們必須把錢存放於一個社會基金,而且要開設儲蓄賬戶並儲好房價或維修價的一成。儲錢之餘也能收到利息,從而鼓勵家庭儲錢。

另外,機構透過這個社會基金內的存款來為顧客貸款,不收手續費或佣金,只收利息,貸款者必須每兩個星期還款一次。機構對顧客的社會經濟概況進行詳盡的分析和風險評估,參加計劃的家庭中必須至少有 3 人賺取最低工資,成功把壞賬率控制於 1.5% 以下。

社會基金架構(SOFINCO)讓民眾用穩定的儲蓄解決房貸。

第三部分是社區:Echale 的營運圍繞着社區。機構跟地區的房屋協會共同監察興建房屋的過程,也會在社區舉辦工作坊,為居民提供培訓。機構會培訓 5 位社區成員去興建每間房屋,而且直接向他們支薪。機構也會教育顧客有關財務管理的知識,希望藉着跟顧客的緊密關係,讓顧客為機構擴大網絡,有效發展社區的銷售管道。

複製生態系統 效益倍增

Echale 建立了健全的生態環境,帶來了龐大的連鎖效益。其中最重要的是,由於機構只收取 30% 的利息,沒有任何其他收費,相比起市場上的 50% 利息,顧客能以合理的利息來貸款,改善了經濟狀況。

另外,由於機構規定顧客要存放多於貸款額的 10%,也推動了社區的儲蓄文化,同時也教育了其他財務機構,不一定要對貧窮群組收取極高的利息來平衡風險,只要對他們提供適當的支援和教育,也能控制壞賬率。另外,因為機構跟顧客的關係良好,也提高了家庭的還款動機。

社區方面,機構為 20 萬人提供了培訓和短暫的就業,讓他們有專業的知識和經驗去找新的工作。居民從擠擁的臨屋搬到衞生環境良好的正常房子,大大提升了生活質素,除了改善居民的健康,也讓小孩有正常的學習環境,所有家庭成員在社區內都能活得更有自信。

環境效益方面,機構使用 Adoblocks 來建屋,大大減低建築廢物的產生和污染。所有自建的房子都加入環保裝置,例如收集雨水的裝置,為政府省下 20% 的食水;大部分房子用太陽能發電,也省下 10% 的電費。機構還引用生化沼氣池,減低化糞池洩漏而污染地下水源的機會;環保煮食爐也省下 70% 的木頭;太陽能熱水爐能不花電力得到熱水等。

Echale 已發展至社會特許經營權的模式,讓其他機構能複製它的模式在其他地區擴展。

Echale 的成功有賴政府在各方面的大力支持。政府除了在法律上承認社會基金這個新的財務單位外,也為 Echale 的參加者提供補貼,減輕他們的整體貸款。 這個以社區為本的商業模式讓機構跟整個社區的持份者,包括家庭、鄰居、商界和社區團體建立緊密的關係,對於設計和改良產品更為有效。

全文轉載自仁人學社,原文標題:社區自建環保屋 解決房屋問題

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